コラム

不動産投資はキャッシュフローをチェックすればリスクを早期発見出来る

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不動産投資はキャッシュフロー

不動産投資を行えば、大半が利益を挙げられる時代を懐かしむ人がいます。

しかし、現実には不動産投資を行っていも、キャッシュフローが悪いために常にローン支払いに苦しむオーナーもいます。

では、不動産投資を行う際に、どのような心構えが必要となるのでしょうか。

不動産投資を行う時には3つのポイントをチェックする

不動産投資には、土地や建物の転売と賃貸経営という短期と長期に渡る投資方法があります。

土地や建物を所有するだけで固定資産税や都市計画税が掛かるので、経費がそれなりに出て行くわけです。

そこで、不動産投資を行う時には次の3つのポイントをチェックする必要があります。

・実質利回りが常時プラスであること
・いざという時に売却益が見込めるかどうか
・不動産を保有する際の税金対策

収益物件は実質利回りに注意する

不動産投資を行う際に、これから土地建物を購入する場合には、土地自体の転売により利益を得ることは難しいです。

なぜなら、土地の売買では不動産取得税を始めとする税金が掛かるだけでなく、長い目で見た一発勝負の投資が必要となるからです。

一方、収益物件を購入して賃貸経営を行えば、毎月入る賃料により利回りとして利益が計算出来ます。
収益物件から得られる利益は、表面利回りを見てもほとんど意味がありません。

なぜなら、表面利回りは年間家賃収入合計を物件価格で割った割合に過ぎないからです。

実際には賃貸経営を行う上で、固定資産税や都市計画税だけでなく管理委託手数料や修繕費といった出費があります。
全ての支出を考慮した実質利回りを計算した時に、3%前後となるケースが珍しく無いからです。

売却益は短期収益に繋がる

収益物件を購入して賃貸経営を行う際には、実質利回りが良いことに越したことはありません。

しかし、中には実質利回りがゼロにも関わらず、収益物件を好んで購入する投資家がいます。
なぜなら、一定期間保有して売却することにより、売却益を得られる物件があるからです。

前のオーナーにとっては、家賃収入に対して物件購入費用が高ければ、いつまでも実質利回りが低い物件となります。

しかし、相場よりも安く購入出来れば、実質利回りを計算する時の分母が下がる分だけ利回りが多く見えます。

さらに、実質利回りがほとんど見込めなくても、リフォームと客付け手段を持っていれば単価アップして転売が可能です。
不動産経営は、賃貸だけでなく物件そのものの売却益という2本の柱で利益を挙げられます。

ランニングコストとして税金を考慮しよう

不動産投資を行う上で必ず考慮しなければならないことは、毎年支払う税金です。

不動産を所有すると、最低限固定資産税が必要となり、地域により都市計画税も請求されます。
不動産購入時には、不動産取得税といった一時的にかかる税金があります。

翌年からは固定資産税の支払いが始まり、都市計画税も合わせて支払う物件が少なくありません。
注意しなければならないこととして、税金は意識的に節税を行わない限り、会社員とは異なり事業所得という扱いになります。

青色申告を行って節税対策を行うことが、不動産投資を長く続ける上では重要です。

キャッシュフローを常に追えばリスク管理出来る

利益を重視して不動産投資を行うことは、あながち間違いとは言えません。

不動産投資を行って利益を得られているにも関わらず、破産に陥ってしまう投資家がいることを知っておくと良いです。
ポイントとなるのは、利益とキャッシュフローは別物だということです。

キャッシュフローを確保しておくことが出来れば、利益の多少に関わらず経営が安定します。
不動産投資においては、ローンを組んで別の収益物件を購入して拡大する方法が人気です。

しかし、ローンの支払自体がキャッシュアウトフローという出て行くお金となります。
キャッシュフローがプラスの状態を維持し続ければ、不動産投資は安定するわけです。

短期投資と長期投資は別に考える

不動産投資を行う際に、土地建物の売買は短期投資となり、賃貸経営は長期投資と考えがちです。

しかし、賃貸経営をこれから始める場合には、収益物件として3年後に売却出来る物件か確認してから購入有無を判断します。
なぜなら、3年程度賃貸経営を行っても収益率が上がらなければ、転売により売却益を確保する必要があるからです。

収益物件としての表面利回りが14%あっても、実質利回りが3~5%という物件が少なくありません。
しかも、賃貸経営では空室リスクが大きな不安材料となっています。

目線を一気に変えて、リスクが少ない不動産投資方法として、底地を購入して借地料を受け取る方法があります。
底地という言葉を聞き慣れない人も多いはずですが、賃借権が存在する土地建物のことを指します。

自分の土地でありながら、借地として貸していて家建物を借地として借りている人が保有している場合です。
底地ならば、実質利回りが3%~4%と低いですが、土地の上に建物が建設済みですから滞納することがありません。

まとめ

不動産投資を行う際に重要

不動産投資を行う際に重要なことは、常に節税対策を意識して計画的な売買と賃貸経営を行うことです。

土地建物の転売ならば短期利益、賃貸経営ならば長期利益を狙えます。
キャッシュフローが常にプラスとなるよう動いていれば、利益率の多少に関わらず経営が安定します。

賃貸経営が難しいと考えるならば、底地と呼ばれる借地による投資を安全資産として確保しておくと良いです。

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